2009年11月26日電/明通新聞專線/10月20日，保利地產(chǎn)以1.42億元的底價(jià)獨(dú)吞琶洲村超過(guò)64萬(wàn)平方米的土地，但要承擔(dān)總計(jì)約44.7億元的改造成本。由于此次土地出讓廣州市國(guó)土房管局提出的條件十分苛刻，掛牌投標(biāo)者僅保利一家，廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有人驚呼，“國(guó)土房管局為保利度身定做了招標(biāo)門檻”。這次出讓的土地以金融商務(wù)用地為主，目前在琶洲區(qū)域，保利的頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目保利國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)基本售罄，在售的琶洲新建寫字樓項(xiàng)目?jī)H中洲交易中心一個(gè)，得益于琶洲村的改造，中洲交易中心目前受到業(yè)界的關(guān)注度越來(lái)越高。保利以底價(jià)拿下的這塊琶洲土地究竟價(jià)值幾何？保利究竟能在琶洲收獲多少真金白銀？為何琶洲的每一次土地出讓都能引起廣州乃至全國(guó)的廣泛關(guān)注？一切還得從琶洲區(qū)域的自身價(jià)值談起。

    不斷變遷的廣州商務(wù)核心區(qū)

    廣州，因其卓越的地理位置，自古以來(lái)就是南中國(guó)的商貿(mào)重鎮(zhèn)與經(jīng)濟(jì)核心。廣州因明清時(shí)代的一口通商成為中國(guó)最早開(kāi)放的城市，又因?yàn)橛?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“廣交會(huì)”的落戶成為中國(guó)唯一一個(gè)“始終開(kāi)放”的城市。20世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，隨著中國(guó)大陸的全面開(kāi)放，廣州一舉躍居為東亞地區(qū)國(guó)際化的中國(guó)一線大都市，GDP的增長(zhǎng)速度已經(jīng)連續(xù)十年超過(guò)北京、上海，至今仍列中國(guó)第一。廣州的高速發(fā)展離不開(kāi)商務(wù)核心區(qū)，與北京、上海不同的是，廣州至今沒(méi)有形成諸如北京的國(guó)貿(mào)、上海的陸家嘴這樣的都市集中商務(wù)核心區(qū)。幾十年來(lái)，廣州的商務(wù)核心區(qū)一再遷移，而這幾次遷移之后正是代表了廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程。

    70年代的海珠廣場(chǎng)

    70年代末，在中國(guó)這個(gè)東方睡獅剛剛蘇醒之際，廣州由于延綿多年的商貿(mào)積累，海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)已經(jīng)初見(jiàn)規(guī)模。2009年上映的國(guó)產(chǎn)諜戰(zhàn)電影《秋喜》用多個(gè)鏡頭展現(xiàn)了海珠廣場(chǎng)以及附近的海珠橋昔日的繁華。然而，這個(gè)建國(guó)之前便開(kāi)始興起的商務(wù)區(qū)域漸漸難以承載廣州急劇膨脹的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。如今，人們還在為此地“海珠丹心”之景蕩然無(wú)存而惋惜，海珠廣場(chǎng)也因?yàn)閺V州的城市改造而沒(méi)于喧囂。

    80年代的環(huán)市東

    80年代，在那位偉人在中國(guó)的南海邊畫下一個(gè)圈之后，廣州的經(jīng)濟(jì)憑借著政策優(yōu)勢(shì)發(fā)展再一次加速。依靠著人力資源成本的比較優(yōu)勢(shì)，外向型經(jīng)濟(jì)讓珠三角成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上的一條小龍，而這條小龍的龍頭，是廣州的環(huán)市東“都會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”。至今，環(huán)市東路區(qū)域還坐落著那幾座載入中國(guó)改革開(kāi)放史冊(cè)建筑，白云賓館、花園酒店，這些都是中國(guó)最早與世界服務(wù)業(yè)領(lǐng)先水平接軌的翹楚。不過(guò)，“老廣”聚集的越秀區(qū)最終沒(méi)能留住廣州的商務(wù)中心區(qū)，舊城區(qū)交通等資源在飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)面前顯得捉襟見(jiàn)肘。從越秀區(qū)手中接過(guò)商務(wù)中心區(qū)接力棒的，是90年代的天河區(qū)天河北路區(qū)域。

    90年代的天河北

    天河區(qū)天河北路區(qū)域的發(fā)力始自1987年在廣州召開(kāi)的第六屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，天河區(qū)雄偉的廣州體育中心為腹地天河北開(kāi)啟了寬廣的發(fā)展空間，廣州的90年代就這樣提前開(kāi)始了。天河北的崛起不僅僅是廣州商務(wù)中心區(qū)的簡(jiǎn)單遷移，更是廣州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)的表現(xiàn)。與環(huán)市東路相比，天河北顯然更接近現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)要求，IT、金融、廣告等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)象征著廣州開(kāi)始真正接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)核心城市。當(dāng)2001年廣州地標(biāo)中信大廈屹立在天河北的核心區(qū)域之時(shí)，天河北開(kāi)始真正變得耀眼起來(lái)。不過(guò)，之后出現(xiàn)的情況讓一些人始料未及，昔日環(huán)市東區(qū)域遇到的問(wèn)題很快便成為天河北的煩惱。今天的天河北及其附近區(qū)域，擁有全廣州最著名的幾個(gè)堵點(diǎn)。廣州的核心商務(wù)區(qū)再一次有了遷移的需要，這一次，廣州的決策者們選擇了珠江新城。

    新世紀(jì)的珠江新城

    再?zèng)]有比地標(biāo)建筑的落戶更能彰顯一個(gè)區(qū)域在城市中的地位了，當(dāng)新廣州電視觀光塔在珠江新城的江畔日益成型之時(shí)，廣州人給她起了一個(gè)可愛(ài)的綽號(hào)：小蠻腰。新舊“老廣”們的自豪再一次燃起，很多人覺(jué)得小蠻腰顯然美過(guò)北京的“大褲衩”。2009年的11月，小蠻腰有了學(xué)名——海心塔。與小蠻腰相伴的，是摩天建筑國(guó)際金融中心，廣州人將其簡(jiǎn)稱為“西塔”，不遠(yuǎn)的將來(lái)，另一座同樣宏偉的東塔會(huì)與西塔并肩站在珠江新城。今天的珠江新城，時(shí)刻都有十幾個(gè)寫字樓工地同時(shí)開(kāi)工。珠江新城取代天河北已經(jīng)成為正在發(fā)生的事實(shí)，擁有新高度的新地標(biāo)俯視著舊地標(biāo)，中信大廈的光環(huán)早已變得黯淡。不過(guò)，實(shí)事求是的說(shuō)，珠江新城也并不是完美無(wú)缺的商務(wù)核心區(qū)，過(guò)快的發(fā)展和并不連貫的規(guī)劃讓珠江新城的基礎(chǔ)設(shè)施至今沒(méi)有完善。同時(shí)，由于寫字樓過(guò)于密集，過(guò)高的容積率也開(kāi)始成為珠江新城的一塊心病。有人說(shuō)，在廣州，堵車在天河北，迷路在珠江新城。

    這次，輪到了琶洲？

    實(shí)際上，與“小蠻腰”和“西塔”一起成為廣州新地標(biāo)的還有另一個(gè)龐大建筑，這就是珠江新城不遠(yuǎn)處的琶洲會(huì)展中心。2008年起，廣州最著名的城市名片：中國(guó)第一展廣交會(huì)永久在琶洲落戶。在廣州的城市宣傳招貼中，相伴小蠻腰和西塔的，正是琶洲會(huì)展中心這個(gè)氣勢(shì)恢弘的波浪形建筑。琶洲的地理環(huán)境十分優(yōu)越，她背靠萬(wàn)畝果林，緊依珠江新城、五山高校群和廣州大學(xué)城，珠江河道環(huán)繞四周。雖然琶洲是廣州新開(kāi)發(fā)的城區(qū)，但是政府已經(jīng)在琶洲基本建成了六縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)，琶洲已經(jīng)成為廣州城內(nèi)交通最便捷的區(qū)域之一。

充滿活力與張力的琶洲—員村地區(qū)，中洲交易中心恰處核心位置

    CBR概念將琶洲推向廣州核心

    這一切源于廣州市政府遵循國(guó)際慣例，開(kāi)始培植廣州真正的中央商務(wù)區(qū)域，與傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)（CBD，Central Business District）不同的是，這次廣州市政府提出的規(guī)劃是將珠江新城及附近的琶洲和員村區(qū)域組合起來(lái)，形成中央商務(wù)帶（CBR，Central Business Region）。政府，這個(gè)在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中從未缺席過(guò)的力量，正成為琶洲發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力。

    在廣州市政府公布規(guī)劃方案中，琶洲及其附近區(qū)域被描繪為“會(huì)展、金融、商貿(mào)”三大引擎合力推動(dòng)的國(guó)際城市中央商務(wù)核心區(qū)，實(shí)力、活力、魅力三位一體的復(fù)合型新城市濱水中心區(qū)。在廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)所和美國(guó)FSA建筑師事務(wù)所聯(lián)合編制的“琶洲—員村地區(qū)城市設(shè)計(jì)”中，珠江新城、員村、琶洲被設(shè)計(jì)為廣州的“中央商務(wù)帶”的三個(gè)核心，琶洲作為其中的中央會(huì)展區(qū)，功能定位于現(xiàn)代會(huì)展、會(huì)展服務(wù)、科技研發(fā)。這個(gè)獲得政府首肯并開(kāi)始執(zhí)行的優(yōu)勝規(guī)劃方案，將琶洲冠以“張力”，與充滿“活力”員村一起構(gòu)成廣州的發(fā)展新核心。琶洲站在了廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展起跑線的最前列。

從海心塔450米高空俯瞰未來(lái)琶洲

    政府力挺琶洲，宏大投入奠定琶洲發(fā)展基礎(chǔ)

    政府對(duì)琶洲的規(guī)劃，源于廣州城市發(fā)展的必然。舊城區(qū)的各種資源日益捉襟見(jiàn)肘，各種成本日益高漲，勢(shì)必需要擴(kuò)展新的城市空間。這意味著，新的城市中心的建設(shè)與發(fā)展，政府的先行力量必不可缺。琶洲的開(kāi)發(fā)說(shuō)明了這一點(diǎn)。政府在琶洲的基礎(chǔ)設(shè)施投入規(guī)模十分巨大：規(guī)劃中，琶洲的內(nèi)部交通由一條東西走向的主干道,一條環(huán)形次干道和若干支道組成，并引入地鐵二號(hào)線和三號(hào)線，橫縱相交貫穿于琶洲新區(qū)，形成六縱六橫的密集交通網(wǎng)絡(luò)，僅穿越琶洲的地鐵二號(hào)線就耗資113.09億元。琶洲的交通用地占到了總用地面積的24%，國(guó)內(nèi)的其他城市規(guī)劃至今難以望其項(xiàng)背。隨著琶洲基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投入，已經(jīng)沒(méi)有人再懷疑琶洲的未來(lái)。

    與世界上的其他都會(huì)的新核心一樣，政府的前期投入之后，介入城市發(fā)展的是逐利而來(lái)的商業(yè)力量，政府與市場(chǎng)的互動(dòng)是城市發(fā)展的永恒主題。早在2003年，便有集“商、展、住”一體的中洲中心開(kāi)始建設(shè)，這個(gè)至今仍然占據(jù)著琶洲頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)地位的優(yōu)秀建筑見(jiàn)證了琶洲的起步與騰飛。2004年，包括香格里拉酒店在內(nèi)的配套設(shè)施陸續(xù)開(kāi)工。琶洲發(fā)展的新階段從那時(shí)起就拉開(kāi)了帷幕。

    琶洲豐厚的投資回報(bào)

    政府與市場(chǎng)的良性互動(dòng)帶來(lái)了多贏的局面。以琶洲的房地產(chǎn)為例，在政府規(guī)劃推出之前，琶洲唯一的住宅樓盤大家庭花園價(jià)格僅為每平方米2000元，到該項(xiàng)目售完之時(shí)，價(jià)格已經(jīng)上漲三倍，如今琶洲地區(qū)的住宅價(jià)格已經(jīng)飆至每平方米1.3萬(wàn)元。琶洲的第一個(gè)商用項(xiàng)目中洲中心2005年之時(shí)便以每平米1.6萬(wàn)元的均價(jià)成為該地區(qū)最昂貴的物業(yè)。今天，琶洲的商用樓盤已經(jīng)上漲到每平米2萬(wàn)元的高度，同傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)天河北比肩。琶洲的財(cái)富空間早已不只是預(yù)期而已，這些已經(jīng)成為事實(shí)的奇跡預(yù)示著，琶洲必將展現(xiàn)更加輝煌的財(cái)富宏景。

    中洲交易中心成為琶洲寫字樓新標(biāo)桿

    就在琶洲已有的商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的時(shí)候，財(cái)富的機(jī)遇再一次出現(xiàn)：2009年10月12日，被譽(yù)為“廣州最美寫字樓”的中洲中心二期——中洲交易中心開(kāi)盤銷售，這座堪稱“世界級(jí)office”的華美建筑再一次將全廣州的目光匯聚琶洲。那個(gè)即將展現(xiàn)雛形的空中零支點(diǎn)觀光長(zhǎng)廊恰是琶洲憑借會(huì)展經(jīng)濟(jì)通向世界之門的絕好象征。布局于此的工商業(yè)領(lǐng)袖們，坐擁的不僅僅是舉目俯覽南中國(guó)會(huì)展核心區(qū)的英姿貴氣，更有時(shí)刻盡享世界最新鮮商業(yè)價(jià)值的完美機(jī)遇。在這個(gè)建筑設(shè)計(jì)剛剛公布之時(shí)，廣州的本地媒體便驚呼為“廣州最美寫字樓”。事實(shí)上，每一個(gè)了解琶洲的人都應(yīng)該知道，中洲交易中心之所以成為“廣州最美”，不僅因?yàn)槟莻€(gè)百米長(zhǎng)的空中觀光走廊，更因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目可以觸摸的升值空間。中洲交易中心，即將延續(xù)中洲中心的輝煌，成為琶洲核心區(qū)域血統(tǒng)純正的新一代財(cái)富巨擘。

    如果說(shuō)，中洲中心一期見(jiàn)證了琶洲的起步和加速時(shí)代，那么當(dāng)中洲中心二期——中洲交易中心屹立之時(shí)，琶洲早已不是昔日那個(gè)蔥郁幽寂的臨江灘涂，會(huì)展業(yè)驚人的帶動(dòng)作用早已讓這塊土地迎來(lái)了世界各地精英和財(cái)富的輪番造訪與駐留，無(wú)論是每年召開(kāi)的廣交會(huì)，還是南中國(guó)規(guī)模最大的廣州車展，抑或吸引各界名流紛至踏來(lái)的廣州國(guó)際奢侈品展，已經(jīng)將琶洲提升至世界一流商務(wù)中心的高地，琶洲的寫字樓，完全可以堪稱世界級(jí)office。11月下旬，在廣州國(guó)際車展與國(guó)際奢侈品展同期舉行之時(shí)，中洲中心將同時(shí)舉辦廣州一年一度的茶博會(huì)。幾大展覽同期盛大舉辦，屆時(shí)，大家可以見(jiàn)證琶洲日益散發(fā)無(wú)限的繁華與成熟魅力，同時(shí)也可以欣賞中洲交易中心這座世界級(jí)寫字樓、廣州CBD辦公新典范的華美與尊貴。

中洲交易中心被廣州的本地媒體譽(yù)為“廣州最美寫字樓”